Geerbte Immobilie verkaufen: Ablauf, Fristen und Steuern

Wann werden Sie Eigentümer?

Sie werden mit dem Tod des Erblassers sofort Eigentümer (§ 1922 BGB). Verkaufen können Sie in der Praxis aber erst, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.

Sofort. Nach § 1922 BGB geht das Vermögen des Erblassers mit dem Tod als Ganzes auf die Erben über, die sogenannte Universalsukzession. Sie brauchen dafür weder einen Erbschein noch einen Grundbucheintrag, und Sie müssen die Erbschaft auch nicht ausdrücklich annehmen. Das ist juristisch elegant, praktisch aber zweischneidig: Mit dem Eigentum gehen auch sämtliche Verbindlichkeiten über, vom Restdarlehen über offene Handwerkerrechnungen bis zu Pflichtteilsansprüchen Dritter.

Verkaufen können Sie in der Praxis erst, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen. Der Notar wird sonst keine Beurkundung durchführen, weil die Verfügungsbefugnis nicht nachgewiesen ist. Zwischen Erbfall und Verkaufsfähigkeit liegen deshalb regelmäßig mehrere Monate, Zeit, in der laufende Kosten weiterlaufen und in der ein leer stehendes Haus beheizt, versichert und beaufsichtigt werden muss.

Was Sie in dieser Phase konkret tun sollten: Sichern Sie das Objekt (Schlösser, Wasser, Heizung im Frostschutz), melden Sie den Erbfall der Gebäudeversicherung, und verschaffen Sie sich einen Überblick über die laufenden Verträge. Ein Haus in Hattingen-Welper, das nach dem Tod der Eigentümerin sechs Monate ungeheizt und unbeaufsichtigt stand, hatte im Frühjahr einen Wasserschaden im Keller, ein Schaden, der mit einem einzigen Anruf beim Versorger vermeidbar gewesen wäre.

Erbschein oder notarielles Testament?

Für die Grundbuchberichtigung brauchen Sie einen Erbnachweis. Ein notarielles Testament genügt oft; fehlt es, ist ein Erbschein nötig, der kostet und dauert.

Für die Grundbuchberichtigung brauchen Sie einen Nachweis Ihres Erbrechts, und dafür gibt es zwei Wege. Der einfachere ist ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Das genügt dem Grundbuchamt in aller Regel; ein Erbschein ist dann nicht nötig, und Sie sparen sowohl Gebühren als auch mehrere Monate Wartezeit. Genau deshalb ist ein notarielles Testament für Eigentümer von Immobilien fast immer die bessere Wahl, die Beurkundungskosten zu Lebzeiten liegen deutlich unter den Erbscheinkosten später.

Der zweite Weg ist der Erbschein. Er wird nötig, wenn es kein Testament gibt oder nur ein handschriftliches. Beantragt wird er beim Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Erblassers. Die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert und liegen bei einem Nachlass von 300.000 Euro bei rund 1.400 Euro für Erteilung und eidesstattliche Versicherung zusammen. Die Bearbeitung dauert häufig sechs bis zwölf Wochen, bei streitigen Fällen oder unklarer Erbenstellung auch deutlich länger.

Ein handschriftliches Testament ist wirksam, wenn es vollständig eigenhändig geschrieben, unterschrieben und idealerweise mit Ort und Datum versehen ist (§ 2247 BGB). Es ersetzt den Erbschein gegenüber dem Grundbuchamt aber in der Regel nicht, weil das Amt die Echtheit und Auslegung nicht selbst prüfen kann. Konkret heißt das: Wenn Sie ein handschriftliches Testament in der Hand halten, beantragen Sie den Erbschein sofort, nicht erst, wenn Sie sich zum Verkauf entschieden haben. Die Bearbeitungszeit läuft ohnehin, und sie ist in den meisten Erbfällen der Engpass.

Grundbuchberichtigung: zwei Jahre gebührenfrei

Wird die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie gebührenfrei, ein häufig übersehener Spartipp.

Hier liegt der am häufigsten übersehene Spartipp: Wird die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, fallen dafür keine Grundbuchgebühren an. Danach richten sich die Kosten nach dem Immobilienwert und liegen schnell im drei- bis vierstelligen Bereich, bei einem Objekt um 400.000 Euro sind mehrere hundert Euro realistisch, bei mehreren Objekten entsprechend mehr.

Sie benötigen dafür die Sterbeurkunde, den Erbnachweis, Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament, und den Antrag beim Grundbuchamt. Der Antrag selbst ist formlos möglich, wird in der Praxis aber meist über den Notar gestellt, der ohnehin mit dem Verkauf befasst ist. Was im Grundbuch steht und wie Sie es einsehen, erklärt der Beitrag Grundbuchauszug.

Ein Hinweis für Erbengemeinschaften: Zunächst werden alle Miterben in Erbengemeinschaft eingetragen. Erst wenn die Gemeinschaft auseinandergesetzt wird, etwa weil ein Miterbe die Anteile der anderen übernimmt, folgt eine zweite Eintragung, die dann gebührenpflichtig ist. Wer weiß, dass am Ende ohnehin verkauft wird, spart sich diesen Zwischenschritt, indem die Erbengemeinschaft gemeinsam an einen Dritten veräußert. Die Einzelheiten stehen im Beitrag Erbengemeinschaft.

Diese Fristen laufen

Nach einem Todesfall laufen mehrere Fristen parallel, von der sechswöchigen Ausschlagungsfrist bis zur Erbschaftsteuer, und sie beginnen nicht alle zum selben Zeitpunkt.

Nach einem Todesfall laufen mehrere Fristen gleichzeitig, und sie beginnen nicht alle zum selben Zeitpunkt. Die folgende Übersicht fasst die wichtigsten zusammen; maßgeblich ist immer der Einzelfall.

Die Ausschlagungsfrist von sechs Wochen ist die kritischste. Sie beginnt mit der Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der Berufung, nicht mit dem Todestag. Wer sie verstreichen lässt, hat die Erbschaft angenommen, samt aller Schulden. Und die Frist ist kurz genug, dass sie regelmäßig abläuft, bevor überhaupt klar ist, was im Nachlass steckt. Wenn Sie Zweifel an der Werthaltigkeit haben, sprechen Sie innerhalb dieser sechs Wochen mit einem Fachanwalt für Erbrecht; die Kosten dafür sind gegenüber dem Risiko vernachlässigbar.

Ebenfalls unterschätzt: Auch als Erbe treten Sie in bestehende Verträge ein. Laufende Darlehen, Mietverhältnisse, Wartungsverträge und Versicherungen laufen weiter. Kündigen Sie nichts vorschnell, insbesondere die Gebäudeversicherung sollten Sie in jedem Fall aufrechterhalten, bis das Objekt verkauft und übergeben ist. Bei einem vermieteten Objekt gilt zudem: Ein Verkauf beendet das Mietverhältnis nicht; der Käufer tritt nach § 566 BGB in den bestehenden Vertrag ein. Was das für den erzielbaren Preis bedeutet, steht unter Vermietete Immobilie verkaufen.

Erbschaftsteuer und Freibeträge

Erbschaftsteuer entsteht erst oberhalb der persönlichen Freibeträge: bei Ehegatten 500.000 Euro, bei Kindern 400.000 Euro je Elternteil. Darunter bleibt das Erbe steuerfrei.

Erbschaftsteuer entsteht erst oberhalb persönlicher Freibeträge, und die sind je nach Verwandtschaftsgrad sehr unterschiedlich. Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern stehen 500.000 Euro zu, Kindern und Stiefkindern 400.000 Euro je Elternteil, Enkeln 200.000 Euro, Eltern und Großeltern im Erbfall 100.000 Euro. Für Geschwister, Nichten, Neffen und nicht verwandte Personen liegt der Freibetrag bei nur 20.000 Euro, und zugleich gilt für sie der ungünstigste Steuertarif. Ein Haus im Ruhrgebiet mit 350.000 Euro Wert löst deshalb beim Kind meist keine Steuer aus, beim Neffen dagegen eine erhebliche.

Wichtig ist zudem die Steuerbefreiung für das Familienheim (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG): Erbt der Ehegatte die selbstgenutzte Wohnimmobilie und bewohnt sie mindestens zehn Jahre weiter selbst, bleibt sie steuerfrei, ohne Flächenbegrenzung. Bei Kindern gilt dasselbe, allerdings begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche; der darüber hinausgehende Anteil wird anteilig besteuert. Wird innerhalb der zehn Jahre verkauft oder vermietet, entfällt die Befreiung rückwirkend. Diese Rückwirkung ist der Punkt, an dem in der Praxis die meisten Fehler passieren: Wer im dritten Jahr auszieht, weil sich die Lebenssituation ändert, verliert die gesamte Befreiung, sofern kein zwingender Grund vorliegt.

Für die Bemessung setzt das Finanzamt einen typisierten Wert an, der aus Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren abgeleitet wird und den tatsächlichen Zustand des Objekts nicht kennt. Gerade bei alten, unsanierten Häusern liegt dieser Wert regelmäßig zu hoch. Liegt der tatsächliche Verkehrswert darunter, können Sie ihn nach § 198 Bewertungsgesetz durch ein Gutachten nachweisen und Steuer sparen. Ein Beispiel zur Größenordnung: Setzt das Finanzamt 380.000 Euro an, weist ein Gutachten aber 320.000 Euro nach, sinkt die Bemessungsgrundlage um 60.000 Euro, bei 15 Prozent Steuersatz sind das rund 9.000 Euro gegenüber etwa 2.000 Euro Gutachterkosten. Wie eine belastbare Wertermittlung funktioniert, lesen Sie unter Was ist meine Immobilie wert?

Spekulationsfrist bei geerbten Immobilien

Durch das Erben beginnt keine neue Zehnjahresfrist: Sie übernehmen das Anschaffungsdatum des Erblassers. Hatte dieser die Immobilie lange, ist der Verkauf sofort steuerfrei.

Hier gibt es eine gute Nachricht: Durch das Erben beginnt keine neue Zehnjahresfrist. Der unentgeltliche Erwerb ist keine Anschaffung im Sinne des § 23 EStG. Sie treten in die Rechtsstellung des Erblassers ein, maßgeblich ist dessen Anschaffungsdatum, und zwar das Datum der notariellen Beurkundung, nicht des Einzugs. Hat der Erblasser das Haus 2009 gekauft und Sie erben 2026, ist die Frist längst abgelaufen und der Verkaufsgewinn einkommensteuerfrei, auch wenn Sie selbst nie darin gewohnt haben.

Umgekehrt gilt aber genauso: Wurde die Immobilie erst 2022 gekauft, läuft die Frist bis 2032, auch für Sie als Erben. Und ebenso werden die Anschaffungskosten des Erblassers fortgeführt, was bei einem vor Jahrzehnten günstig erworbenen Objekt zu einem hohen rechnerischen Gewinn führen kann. Bei vermieteten Objekten kommt hinzu, dass die vom Erblasser in Anspruch genommene Abschreibung dem Gewinn wieder hinzugerechnet wird. Suchen Sie deshalb frühzeitig den alten Kaufvertrag des Erblassers heraus; er ist das wichtigste Dokument für diese Frage.

Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer sind dabei zwei völlig getrennte Themen mit eigenen Regeln, eigenen Fristen und eigenen Freibeträgen. Es ist ohne Weiteres möglich, dass ein Erbfall Erbschaftsteuer auslöst, der spätere Verkauf aber einkommensteuerfrei bleibt, oder genau umgekehrt. Die Einzelheiten stehen im Beitrag Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Ausschlagen, halten oder verkaufen?

Ausschlagen ist sinnvoll, wenn der Nachlass überschuldet ist. Die Entscheidung muss binnen sechs Wochen fallen, und sie gilt für den gesamten Nachlass, nicht für einzelne Teile.

Ausschlagen ist sinnvoll, wenn der Nachlass überschuldet ist, etwa bei hohen Restdarlehen und erheblichem Sanierungsstau. Die Entscheidung muss binnen sechs Wochen fallen, sie gilt für den gesamten Nachlass und lässt sich nicht auf einzelne Gegenstände beschränken. Rechnen Sie vorher nüchtern: Restdarlehen, absehbare Sanierungskosten für Dach, Heizung und Elektrik, Rückstände bei Grundbesitzabgaben, Pflichtteilsansprüche. Bei einem Haus in einfacher Lage mit 180.000 Euro Restschuld und 120.000 Euro Sanierungsbedarf kann der rechnerische Wert schnell negativ sein.

Halten und vermieten lohnt sich, wenn Lage und Zustand stimmen und Sie die Bewirtschaftung leisten können oder wollen. Rechnen Sie dabei mit realistischen Instandhaltungsrücklagen, ein Euro pro Quadratmeter und Monat ist bei älteren Objekten eher die Untergrenze, und bedenken Sie, dass ein vermietetes Objekt später schwerer und zu einem niedrigeren Preis verkäuflich ist. Verkaufen ist der häufigste Weg, besonders bei mehreren Erben oder wenn der Sanierungsbedarf hoch ist: Er beendet die laufenden Kosten, macht den Wert teilbar und vermeidet den Streit, der sich in Erbengemeinschaften über Jahre aufbaut.

Entscheiden Sie diese Frage nicht aus dem Bauch heraus und nicht in den ersten Wochen nach dem Todesfall. Verschaffen Sie sich zunächst zwei Zahlen: den realistischen Marktwert und die Summe der absehbaren Aufwendungen in den nächsten fünf Jahren. Erst mit beiden lässt sich vergleichen. Sind Sie nicht allein Erbe, gelten zusätzliche Regeln, die Erbengemeinschaft kann nur einstimmig über den Verkauf entscheiden, und schon ein einzelner Miterbe kann alles blockieren. Diese Konstellation haben wir unter Erbengemeinschaft zusammengefasst.

Der Ablauf in der Praxis

Der Weg führt von Sterbeurkunde und Testamentseröffnung über den Erbnachweis und die Grundbuchberichtigung bis zur Vermarktung, erst als eingetragener Eigentümer können Sie verkaufen.

Der Weg beginnt mit der Sterbeurkunde und der Eröffnung des Testaments beim Nachlassgericht. Parallel beschaffen Sie den Erbnachweis, entweder das eröffnete notarielle Testament oder, wenn nötig, den Erbschein. Danach sichten Sie den Nachlass: Darlehen, eingetragene Wohn- und Nießbrauchrechte, Mietverträge, offene Rechnungen, Versicherungen. Innerhalb von drei Monaten zeigen Sie den Erwerb beim Finanzamt an; das ist eine gesetzliche Pflicht nach § 30 ErbStG und keine Frage der Zweckmäßigkeit.

Es folgen die Grundbuchberichtigung, innerhalb von zwei Jahren, dann gebührenfrei, die Bewertung der Immobilie, die auch als Grundlage gegenüber dem Finanzamt dient, und schließlich die Vorbereitung des Verkaufs: Unterlagen zusammenstellen, Objekt räumen, Vermarktung starten. Realistisch vergehen zwischen Erbfall und Beurkundung sechs bis zwölf Monate, wobei der Erbschein oft der zeitbestimmende Faktor ist.

Zwei Punkte sparen dabei am meisten Zeit. Erstens: Beantragen Sie den Erbschein sofort, nicht erst wenn Sie sich zum Verkauf entschieden haben, die Bearbeitungszeit läuft ohnehin. Zweitens: Beginnen Sie parallel mit den Unterlagen. Bauakteneinsicht, Energieausweis und Flurkarte können Sie beschaffen, während das Nachlassgericht arbeitet. Wer diese beiden Dinge parallel statt nacheinander erledigt, verkürzt den Gesamtprozess erfahrungsgemäß um zwei bis drei Monate, bei einem leer stehenden Haus mit rund 300 Euro monatlichen Fixkosten sind das schon 600 bis 900 Euro, ohne die Heizkosten. Eine Liste finden Sie unter Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?

Häufige Fragen zur geerbten Immobilie