Was ist meine Immobilie wert? So funktioniert eine seriöse Bewertung

Wann brauchen Sie überhaupt eine Bewertung?

Der Verkauf ist nur einer von vielen Bewertungsanlässen, häufig geht es um Erbschaft, Scheidung, Schenkung oder die Bank. In all diesen Fällen schafft eine belastbare Bewertung erst die Entscheidungsgrundlage.

Der Verkauf ist nur einer von vielen Anlässen, und er ist nicht einmal der häufigste. In unserer Praxis in Hattingen, Essen, Bochum und Witten kommt etwa jede zweite Bewertungsanfrage aus einem ganz anderen Grund: Eine Erbschaft steht an, das Finanzamt setzt einen Wert an, und ein niedrigerer, sauber begründeter Verkehrswert kann die Erbschaftsteuer spürbar senken. Oder eine Trennung: Dann ist der Wert Grundlage für den Zugewinnausgleich oder für die Auszahlung des Partners, und beide Seiten schauen sehr genau hin. In einer Erbengemeinschaft wiederum bestimmt der Wert, was ein Miterbe für seinen Anteil bekommt, ein Thema, das ohne belastbare Zahl fast zwangsläufig in Streit endet.

Daneben gibt es die eher technischen Anlässe. Banken ermitteln bei jeder Finanzierung einen eigenen Beleihungswert, der mit dem Marktwert nur teilweise zu tun hat. Bei einer Schenkung zu Lebzeiten hängt vom Wert ab, ob die Freibeträge reichen oder ob Schenkungsteuer anfällt. Und wer einfach nur wissen möchte, wo sein Vermögen steht, weil in fünf Jahren der Ruhestand ansteht, braucht ebenfalls eine Zahl, nur eben keine, die vor Gericht Bestand haben muss.

Für alle diese Anlässe ist derselbe Wertbegriff maßgeblich, nämlich der Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch. Unterschiedlich ist ausschließlich die Form, in der er nachgewiesen werden muss: Für den freien Verkauf genügt eine fundierte Marktwerteinschätzung, für ein Gerichtsverfahren braucht es ein förmliches Gutachten. Wer das verwechselt, gibt entweder unnötig Geld für ein Gutachten aus, das niemand verlangt, oder er steht mit einer formlosen Einschätzung vor einem Familiengericht, das sie nicht akzeptiert. Worin sich Verkehrswert, Beleihungswert und die verschiedenen Steuerwerte unterscheiden, erklärt der Beitrag Verkehrswert, Marktwert, Beleihungswert.

Die drei Bewertungsverfahren

Es gibt drei anerkannte Verfahren der ImmoWertV: Vergleichswert (Wohnungen, Häuser), Sachwert (individuelle Eigenheime) und Ertragswert (vermietete Objekte). Welches gilt, hängt vom Objekt ab.

Alle anerkannten Verfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Welches passt, hängt vom Objekt ab, und die Wahl des Verfahrens ist keine Formalie, sondern entscheidet mit über das Ergebnis. Ein freistehendes Haus, das nach dem Sachwertverfahren gerechnet wird, kommt regelmäßig auf einen anderen Wert als dasselbe Haus im Vergleichswertverfahren. Deshalb gehört zu jeder seriösen Bewertung die Begründung, warum gerade dieses Verfahren gewählt wurde.

Das Vergleichswertverfahren ist das aussagekräftigste, weil es sich an tatsächlich gezahlten Preisen orientiert, vorausgesetzt, es gibt genug wirklich vergleichbare Verkäufe. Bei einer Dreizimmerwohnung in Bochum-Wattenscheid ist das kein Problem; bei einem denkmalgeschützten Haus in Hattingen-Blankenstein mit 1.400 Quadratmetern Hanggrundstück gibt es schlicht keine Vergleichsfälle, und dann muss der Sachwert den Rahmen setzen. Das Ertragswertverfahren wiederum rechnet konsequent aus der Sicht eines Kapitalanlegers: Eine vermietete Wohnung mit stark untermarktlicher Altmiete ist für ihn weniger wert als dieselbe Wohnung mit marktgerechter Miete, auch wenn die Bausubstanz identisch ist.

In der Praxis wird deshalb selten nur ein Verfahren gerechnet. Bei einem selbstgenutzten Einfamilienhaus, das sich auch vermieten ließe, prüfen wir Sachwert und Vergleichswert nebeneinander und leiten daraus eine begründete Bandbreite ab. Typischerweise liegt diese Bandbreite bei fünf bis zehn Prozent des Werts, bei einem Objekt um 400.000 Euro also 20.000 bis 40.000 Euro. Ein einzelner Punktwert auf den Euro genau ist bei Immobilien Scheingenauigkeit, und wer ihn liefert, hat entweder nicht gerechnet oder verkauft Ihnen Sicherheit, die es nicht gibt.

Welche Faktoren den Wert bestimmen

Den Wert bestimmen vier Faktoren: Lage, Zustand und Baujahr, Ausstattung und Energiestandard sowie die aktuelle Marktlage. Zwei gleich große Häuser können sich dadurch deutlich im Preis unterscheiden. Eine drohende Sanierungspflicht wirkt dabei zunehmend wertmindernd.

Am Anfang steht die Lage, und zwar in zwei Ebenen. Die Makrolage, Stadt und Region, Arbeitsmarkt, Verkehrsanbindung, Bevölkerungsentwicklung, setzt den groben Rahmen. Die Mikrolage entscheidet innerhalb dieses Rahmens über sehr viel Geld: Straße, Nachbarschaft, Lärm durch eine Hauptverkehrsachse oder eine Bahnstrecke, Ausrichtung des Gartens, Nahversorgung, Schulen und Kitas im Umkreis. Zwei Häuser, die 800 Meter auseinanderstehen, können sich im Quadratmeterpreis um dreißig Prozent unterscheiden, ohne dass man das an der Fassade sähe.

Es folgen die objektbezogenen Faktoren. Beim Grundstück zählen Größe, Zuschnitt, Erschließung, das geltende Baurecht und die Topografie, ein steiler Hang kostet Wert, eine teilbare Fläche mit zweiter Baumöglichkeit schafft ihn. Beim Gebäude sind Baujahr, Wohnfläche und Grundriss die Basis, den Ausschlag geben aber Dach, Fenster, Heizung, Elektrik und Bäder. Der energetische Standard ist seit 2023 ein sehr harter Preisfaktor geworden: Energieklasse, Dämmung, Heizungsart und Alter der Anlage entscheiden inzwischen mit darüber, ob ein Objekt in vier Wochen oder in sieben Monaten verkauft ist. Und schließlich die rechtlichen Belastungen, Wohn- und Nießbrauchrechte, Wegerechte, Erbbaurecht, laufende Mietverträge, die im Grundbuch stehen und den Wert unmittelbar mindern, weil sie den Kreis der Käufer verkleinern.

Zur Einordnung: Häuser im Ruhrgebiet liegen 2026 im Mittel bei rund 3.300 Euro pro Quadratmeter, Wohnungen bei etwa 2.600 Euro pro Quadratmeter. Das sind Orientierungswerte für eine ganze Region. Innerhalb einer Stadt kann die Spanne leicht das Doppelte betragen, deshalb ersetzt kein Durchschnittswert die Analyse Ihres konkreten Objekts. Ein Rechenbeispiel zur Größenordnung: Bei einem Haus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet ein Irrtum von 300 Euro pro Quadratmeter bereits 39.000 Euro. Das ist kein Rundungsfehler, sondern der Gegenwert eines soliden Mittelklassewagens.

Ein Hinweis zur Wohnfläche, weil sie in jedes Verfahren unmittelbar eingeht: Sehr viele Eigentümer nennen eine Zahl, die nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) deutlich niedriger ausfällt, etwa weil Dachschrägen voll gerechnet, Kellerräume mitgezählt oder ein Balkon vollständig statt anteilig angesetzt wurde. Nach § 4 WoFlV zählen Flächen unter Dachschrägen zwischen einem und zwei Metern Höhe nur zur Hälfte, darunter gar nicht; Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel. Bei einem ausgebauten Dachgeschoss in einem 1960er-Zweifamilienhaus in Witten haben wir schon Differenzen von 18 Quadratmetern gesehen. Prüfen Sie diesen Punkt vor jeder Bewertung, denn ein Fehler an dieser Stelle zieht sich durch das gesamte Ergebnis und fällt spätestens auf, wenn die Bank des Käufers nachmisst. Wie korrekt gerechnet wird, steht unter Wohnfläche richtig berechnen.

So läuft eine Bewertung bei uns ab

Eine seriöse Bewertung beginnt mit einem kurzen Vorabgespräch, gefolgt von einem Ortstermin, und mündet in ein schriftliches, nachvollziehbares Ergebnis, keine Zahl ohne Besichtigung.

Am Anfang steht ein kurzes Vorabgespräch, meist am Telefon: Objektart, Baujahr, ungefähre Fläche, Anlass und Zeitrahmen. Daraus ergibt sich, welche Unterlagen wir brauchen und ob überhaupt eine Marktwerteinschätzung das richtige Instrument ist oder ob Sie ein förmliches Gutachten benötigen. Anschließend sichten wir die Unterlagen: Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen. Je vollständiger dieses Paket ist, desto enger wird die Wertspanne, Lücken müssen wir konservativ schätzen, und konservativ heißt für Sie: niedriger.

Der Kern ist der Ortstermin. Er dauert 60 bis 90 Minuten und umfasst alle Räume, den Keller, wenn möglich das Dach, die Haustechnik, die Außenanlagen und das unmittelbare Umfeld. Hier entscheidet sich, ob eine Bewertung trägt. Feuchte Stellen im Keller, ein Dachstuhl ohne Unterspannbahn, eine Elektroinstallation mit Stoffleitungen, aber auch ein sanierter Grundriss oder ein Anbau mit Genehmigung, das alles sieht man nur vor Ort, und es bewegt den Wert schnell um fünfstellige Beträge. Danach folgt die Analyse: Vergleichsverkäufe aus dem Stadtteil, Bodenrichtwert des Gutachterausschusses, Verfahrenswahl, Zu- und Abschläge.

Am Ende steht eine schriftliche Einschätzung mit Wertspanne, empfohlenem Angebotspreis und Begründung, bei uns innerhalb von 24 bis 48 Stunden nach dem Termin. Wichtig ist der letzte Teil: die Begründung. Eine Bewertung, die Sie nicht nachvollziehen können, hilft Ihnen in der Preisverhandlung nicht. Wenn ein Kaufinteressent 15.000 Euro Nachlass für die Heizung fordert, müssen Sie wissen, ob dieser Abschlag bereits eingerechnet ist oder nicht. Wie stark sich ein Ortstermin vom reinen Online-Rechner unterscheidet, zeigt der Beitrag Online-Rechner oder Vor-Ort-Termin.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Die Marktwerteinschätzung eines Maklers ist beim geplanten Verkauf üblicherweise kostenlos; ein förmliches Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen kostet meist 1.500 bis 3.500 Euro.

Die Marktwerteinschätzung eines Maklers ist im Zusammenhang mit einem geplanten Verkauf üblicherweise kostenlos, bei uns immer und ohne Verpflichtung. Ein Verkehrswertgutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen kostet je nach Objekt und Umfang meist zwischen 1.500 und 3.500 Euro, ein verkürztes Kurzgutachten etwa 500 bis 1.200 Euro. Diese Beträge sind Orientierungswerte; maßgeblich ist immer das Angebot des Sachverständigen, das sich nach Objektgröße, Aufwand und Zweck richtet.

Warum ist die Einschätzung eines Maklers kostenlos? Weil sie Teil der Akquise ist. Das ist völlig legitim, solange daraus keine Abhängigkeit entsteht: Eine seriöse Bewertung verpflichtet Sie zu nichts, und Sie sollten sie auch dann bekommen, wenn Sie am Ende gar nicht oder mit einem anderen Anbieter verkaufen. Fordert jemand die Unterschrift unter einen Maklervertrag, bevor er Ihnen eine Zahl nennt, ist das ein Ausschlusskriterium, dann bezahlen Sie die Bewertung eben doch, nur nicht in Euro.

Für die Kostenfrage lohnt auch ein Blick auf die steuerliche Seite. Wenn Sie den Verkehrswert gegenüber dem Finanzamt nachweisen wollen, um eine überhöhte Bewertung im Erbfall zu korrigieren, sind die Gutachterkosten fast immer gut angelegt: Bei einem um 60.000 Euro zu hoch angesetzten Wert und einem Erbschaftsteuersatz von 15 Prozent stehen rund 9.000 Euro Steuerersparnis gegen etwa 2.000 Euro Gutachterhonorar. Das ist ein Beispiel zur Größenordnung, keine Steuerberatung, ob es sich in Ihrem Fall rechnet, klärt Ihr Steuerberater in einem kurzen Gespräch.

Wertermittlung oder Verkehrswertgutachten?

Für den freien Verkauf genügt eine fundierte Marktwerteinschätzung. Ein förmliches Gutachten braucht es erst, wenn der Wert vor Gericht, Finanzamt oder in einer strittigen Erbengemeinschaft Bestand haben muss.

Für den freien Verkauf genügt in aller Regel eine fundierte Marktwerteinschätzung. Der Käufer prüft ohnehin selbst, seine Bank prüft ebenfalls, und der Markt korrigiert innerhalb weniger Wochen jede Fehleinschätzung. Ein Gutachten würde hier vor allem Zeit kosten, vier bis acht Wochen sind üblich, und den Verkaufsstart verzögern, ohne dass es den Preis verbessert.

Ein förmliches Verkehrswertgutachten brauchen Sie dagegen, wenn der Wert vor einer Behörde oder einem Gericht Bestand haben muss: bei Streit in einer Erbengemeinschaft, im Scheidungsverfahren, bei Zwangsversteigerungen oder wenn Sie gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen wollen (§ 198 Bewertungsgesetz). Auch wenn absehbar ist, dass eine Partei die Zahl später angreifen wird, ist das Gutachten das robustere Instrument, es ist dokumentiert, methodisch offengelegt und von einer Person erstellt, die dafür persönlich einsteht.

Ein pragmatischer Zwischenweg, den wir häufig empfehlen: erst die kostenlose Marktwerteinschätzung, um überhaupt eine Größenordnung zu haben, und erst danach die Entscheidung über ein Gutachten. Oft zeigt sich dabei, dass die Beteiligten gar nicht so weit auseinanderliegen und sich die 2.000 Euro sparen lassen. Für Erbfälle lohnt sich diese Reihenfolge besonders; was dabei zu beachten ist, lesen Sie unter Geerbte Immobilie verkaufen.

Woran Sie eine unseriöse Bewertung erkennen

Das deutlichste Warnzeichen für eine unseriöse Bewertung ist der fehlende Ortstermin, wer ohne Besichtigung eine Zahl nennt, rechnet mit Durchschnitten, die auf Ihre Immobilie nicht passen.

Das erste Warnzeichen ist der fehlende Ortstermin. Wer einen Wert nennt, ohne das Objekt gesehen zu haben, rechnet mit Durchschnitten, und Durchschnitte treffen Ihr Haus fast nie. Das zweite ist die einzelne Zahl ohne Spanne und ohne Begründung: Sie suggeriert eine Präzision, die es bei Immobilien nicht gibt, und lässt sich in der Verhandlung nicht verteidigen. Das dritte ist die auffällig überhöhte Einschätzung. Sie ist ein klassisches Mittel, um den Auftrag zu bekommen, und sie ist das teuerste von allen: Ein zu hoch angesetzter Wert führt nicht zu einem höheren Verkaufspreis, sondern zu monatelanger Standzeit und späteren Reduzierungen, warum das so ist, erklärt der Beitrag Den richtigen Angebotspreis finden.

Weiter sollten Sie hellhörig werden, wenn die Vergleichsobjekte aus Portalanzeigen statt aus tatsächlichen Verkäufen stammen. Angebotspreise sind Wunschzahlen; erst der beurkundete Kaufpreis ist eine Tatsache, und die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse sind genau dafür da. Ebenso, wenn der energetische Zustand nicht angesprochen wird: Seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und den Diskussionen um Heizungsaustausch und Sanierungspflichten ist das der Faktor, über den Käufer am härtesten verhandeln. Und schließlich, wenn die Bewertung an einen sofort zu unterschreibenden Maklervertrag gekoppelt wird.

Umgekehrt gilt auch: Eine auffallend niedrige Einschätzung ist ebenfalls ein Warnzeichen. Sie erleichtert dem Vermittler einen schnellen Abschluss, kostet Sie aber unmittelbar Geld. Belastbar ist eine Bewertung dann, wenn sie Ihnen erklärt wird, mit konkreten Vergleichsfällen, mit den Zu- und Abschlägen und mit einer klaren Aussage darüber, was am Objekt den Preis hebt und was ihn drückt. Konkret heißt das für Sie: Holen Sie zwei bis drei Einschätzungen ein, lassen Sie sich jede begründen, und entscheiden Sie sich nicht für die höchste Zahl, sondern für die beste Begründung.

Häufige Fragen zur Immobilienbewertung