Immobilie verschenken statt vererben, wann das sinnvoll ist

Die Freibeträge und die Zehnjahresregel

Schenkung- und Erbschaftsteuer teilen dieselben Freibeträge, und die lassen sich bei einer Schenkung alle zehn Jahre neu nutzen. Genau darin liegt der große Vorteil der Übertragung zu Lebzeiten.

Schenkungsteuer und Erbschaftsteuer sind im selben Gesetz geregelt, dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, und sie nutzen dieselben Freibeträge und dieselben Steuersätze. Der entscheidende Unterschied liegt nicht in der Höhe, sondern im Zeitfaktor: Bei Schenkungen leben die Freibeträge alle zehn Jahre neu auf. Wer früh beginnt, kann denselben Freibetrag zwei- oder dreimal nutzen; wer wartet, hat ihn genau einmal, im Erbfall.

Die Beträge richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis und sind erheblich gestaffelt. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben 500.000 Euro, Kinder und Stiefkinder 400.000 Euro je Elternteil, Enkel in der Regel 200.000 Euro. Deutlich niedriger liegt es bei entfernteren Angehörigen: Eltern und Großeltern erhalten bei einer Schenkung nur 20.000 Euro, Geschwister, Nichten, Neffen und nicht verwandte Personen ebenfalls 20.000 Euro. Diese Gruppen fallen zudem in ungünstigere Steuerklassen, in denen die Sätze schon bei kleinen Beträgen bei 15 bis 30 Prozent beginnen.

Praktisch am wichtigsten ist die Verdopplung bei Kindern. Vater und Mutter haben jeweils einen eigenen Freibetrag von 400.000 Euro. Ein Kind kann von beiden Elternteilen also 800.000 Euro steuerfrei erhalten, und nach Ablauf von zehn Jahren erneut. Voraussetzung ist, dass beide Elternteile tatsächlich Eigentümer sind. Gehört das Haus nur einem Ehepartner, lässt sich diese Wirkung häufig dadurch herstellen, dass zunächst ein hälftiger Anteil auf den anderen Ehegatten übertragen wird, innerhalb der 500.000 Euro ebenfalls steuerfrei. Solche Gestaltungen gehören allerdings zwingend in die Hand eines Steuerberaters, weil sie bei falscher zeitlicher Reihenfolge als Gestaltungsmissbrauch gewertet werden können.

Ein weit verbreiteter Irrtum betrifft die Bemessungsgrundlage. Nicht der Kaufpreis von vor dreißig Jahren zählt, sondern der heutige Grundbesitzwert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz ermittelt, meist im Vergleichswert- oder Sachwertverfahren. Wer glaubt, sein 1985 für 180.000 D-Mark gebautes Haus in Bochum liege sicher unter den Freibeträgen, irrt oft: Für ein gepflegtes Einfamilienhaus in ordentlicher Lage sind 2026 im Ruhrgebiet Werte um 400.000 bis 500.000 Euro nichts Ungewöhnliches. Lassen Sie den Wert deshalb vor jeder Planung realistisch ermitteln.

Ein Rechenbeispiel

Ein Rechenbeispiel zeigt den Mechanismus: Ein Haus für 600.000 Euro lässt sich, auf beide Eltern und über zwei Zehnjahresetappen verteilt, vollständig steuerfrei an ein Kind übertragen.

Das folgende Beispiel zeigt den Grundmechanismus an einem Objekt, das im Ruhrgebiet häufig vorkommt: ein Einfamilienhaus im Wert von 600.000 Euro, das beiden Elternteilen je zur Hälfte gehört, ein Kind als Empfänger. Alle Zahlen sind Orientierungswerte.

Die Tabelle zeigt zugleich, was viele überrascht: Bei diesem Wert bringt die Schenkung steuerlich keinen Vorteil, weil die Freibeträge auch im Erbfall reichen. Der Vorteil entsteht erst dort, wo das Vermögen die Freibeträge übersteigt. Angenommen, zum Haus kommen ein vermietetes Zweifamilienhaus in Essen und Geldvermögen hinzu, insgesamt 1,4 Millionen Euro. Im Erbfall stünden dem Kind 800.000 Euro Freibetrag gegenüber, auf die restlichen 600.000 Euro fielen in Steuerklasse I 15 Prozent an, rund 90.000 Euro. Wird stattdessen bereits zwölf Jahre vor dem Erbfall ein Teil übertragen, lassen sich die Freibeträge zweimal nutzen und die Steuer im Ergebnis vollständig oder weitgehend vermeiden.

Daraus folgt die eigentliche Botschaft dieses Themas: Die Schenkung ist kein Allheilmittel, sondern ein Instrument für größere Vermögen und lange Zeiträume. Wer mit fünfundsiebzig zum ersten Mal darüber nachdenkt, hat die wirksamste Stellschraube, die Zehnjahresfrist, meist schon verloren. Und umgekehrt: Wer unterhalb der Freibeträge liegt, übernimmt mit einer Übertragung erhebliche persönliche Risiken, ohne dafür einen steuerlichen Gegenwert zu erhalten.

Nießbrauch und Wohnrecht

Nießbrauch und Wohnrecht lösen die Sorge, im verschenkten Haus nur geduldet zu sein: Beim Nießbrauch dürfen Sie die Immobilie sogar weiter vermieten und die Erträge behalten, beim Wohnrecht selbst darin wohnen.

Kaum jemand möchte das eigene Haus verschenken und darin anschließend nur noch geduldet sein. Zwei Instrumente lösen dieses Problem, und sie unterscheiden sich stärker, als die Alltagssprache vermuten lässt. Der Nießbrauch nach § 1030 BGB ist das weitreichendere Recht: Sie dürfen die Immobilie weiterhin nutzen und alle Erträge daraus ziehen, also auch vermieten und die Miete behalten. Im Gegenzug tragen Sie in der Regel die laufenden Kosten und die gewöhnlichen Erhaltungsaufwendungen. Das Wohnrecht nach § 1093 BGB ist das schwächere Recht: Sie dürfen selbst wohnen bleiben, aber nicht vermieten. Ziehen Sie aus, geht der Vorteil ins Leere, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Beide Rechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und mindern den steuerlichen Wert der Schenkung erheblich, weil der Beschenkte die Immobilie zunächst gar nicht nutzen kann. Wie stark, hängt vom Jahreswert der Nutzung und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten ab; in der Praxis liegt die Minderung häufig zwischen 30 und 50 Prozent. Damit lässt sich eine Immobilie rechnerisch unter den Freibetrag drücken, die andernfalls darüberläge, bei einem Haus in Hattingen mit 500.000 Euro Wert und einem Nießbrauch, der mit 150.000 Euro bewertet wird, verbleiben 350.000 Euro und damit ein Betrag innerhalb des Kinderfreibetrags.

Die Kehrseite zeigt sich Jahre später. Ein eingetragenes Nießbrauch- oder Wohnrecht senkt auch den Marktwert für einen späteren Verkauf spürbar, weil Käufer das Risiko konsequent einpreisen, und zwar meist stärker, als es rechnerisch geboten wäre. Ein Recht lässt sich zwar löschen, aber nur mit Zustimmung des Berechtigten in notariell beglaubigter Form. Genau hier entstehen die Probleme, die wir in der Praxis am häufigsten sehen.

Ein Wohnrecht kann übrigens auch nur für einen bestimmten Teil der Immobilie eingeräumt werden, etwa für die Erdgeschosswohnung eines Zweifamilienhauses. Das ist in der Praxis oft die flexiblere Lösung, weil der übrige Teil des Objekts frei verwertbar und finanzierbar bleibt. Ebenso lässt sich vereinbaren, dass das Recht bei dauerhaftem Auszug in eine Pflegeeinrichtung erlischt oder durch eine Geldrente ersetzt wird, eine Klausel, die später viel Streit erspart und im Übertragungsvertrag nur wenige Zeilen kostet.

Pflichtteilsergänzung: die zweite Zehnjahresregel

Auch Schenkungen lassen sich nicht einfach am Pflichtteil vorbeischieben: Nach § 2325 BGB können übergangene Berechtigte einen Ergänzungsanspruch geltend machen, der erst nach zehn Jahren vollständig entfällt.

Wer ein Kind übergeht, kann Schenkungen nicht einfach am Pflichtteil vorbeischieben. Nach § 2325 BGB können übergangene Pflichtteilsberechtigte einen Ergänzungsanspruch geltend machen: Die Schenkung wird dem Nachlass fiktiv wieder hinzugerechnet, und der Berechtigte erhält seinen Anteil an diesem erhöhten Wert. Die Schenkung wird dabei jedoch jährlich um ein Zehntel weniger berücksichtigt, im ersten Jahr nach der Übertragung voll, im zweiten zu neun Zehnteln und so fort. Nach zehn Jahren bleibt sie vollständig außer Betracht.

Zwei Ausnahmen entwerten diese Frist in der Praxis regelmäßig. Bei Schenkungen unter Ehegatten beginnt sie erst mit der Auflösung der Ehe, läuft also zu Lebzeiten beider Partner überhaupt nicht an. Und bei einem vorbehaltenen Nießbrauch läuft sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs häufig ebenfalls nicht, weil der Schenker den Genuss der Sache wirtschaftlich behalten hat. Genau die Gestaltung, die steuerlich attraktiv ist, kann erbrechtlich also wirkungslos sein, ein Zielkonflikt, der sich nicht auflösen, aber bewusst entscheiden lässt.

Für die Praxis heißt das: Wer mit mehreren Kindern plant und ein Kind bevorzugen will, sollte den Pflichtteil nicht ignorieren, sondern einkalkulieren. Übliche Wege sind Ausgleichszahlungen an die übrigen Geschwister, notariell beurkundete Pflichtteilsverzichte gegen Abfindung oder eine Anrechnungsbestimmung nach § 2315 BGB, die im Schenkungsvertrag ausdrücklich angeordnet werden muss. Ohne eine solche Anordnung wird die Schenkung später gerade nicht auf den Pflichtteil angerechnet, ein Fehler, den wir in Erbengemeinschaften immer wieder als Ausgangspunkt jahrelanger Streitigkeiten erleben. Wie solche Konstellationen enden, beschreibt der Beitrag Erbengemeinschaft und Immobilie.

Die fünf größten Risiken

Das größte Risiko der Schenkung ist ihre Endgültigkeit, widerrufen lässt sie sich nur in engen Ausnahmen. Dazu kommen Pflegefall, Insolvenz des Beschenkten, Streit unter Geschwistern und der Verlust der eigenen Absicherung.

Das erste und grundlegendste Risiko ist die Endgültigkeit. Eine Schenkung lässt sich nur unter engen Voraussetzungen widerrufen, etwa bei grobem Undank nach § 530 BGB oder bei Verarmung des Schenkers nach § 528 BGB. Der Alltagsfall, man hat es sich schlicht anders überlegt, das Verhältnis ist abgekühlt, der Schwiegersohn erweist sich als schwierig, reicht dafür ausdrücklich nicht. Wer ohne vertragliche Rückforderungsrechte überträgt, gibt die Kontrolle vollständig aus der Hand.

Das zweite Risiko liegt in der Person des Beschenkten. Gerät Ihr Kind in eine Privatinsolvenz, fällt die Immobilie in die Insolvenzmasse; kommt es zur Scheidung, gehört sie zwar bei einer Schenkung grundsätzlich nicht zum Zugewinn, der Wertzuwachs während der Ehe aber sehr wohl. Das dritte Risiko ist der Sozialhilferegress: Wird der Schenker innerhalb von zehn Jahren pflegebedürftig und kann die Heimkosten nicht tragen, kann der Sozialhilfeträger den übergegangenen Anspruch geltend machen und die Herausgabe des Geschenks verlangen. Bei Heimkosten von häufig 2.500 bis 3.500 Euro Eigenanteil im Monat ist dieser Fall keineswegs theoretisch.

Das vierte Risiko ist familiärer Natur: Streit unter Geschwistern, wenn nur eines von mehreren Kindern bedacht wird, der häufigste Grund, warum Familien Jahre später nicht mehr miteinander sprechen. Das fünfte ist steuerlicher Natur und wird fast immer übersehen: Der Beschenkte tritt in die Spekulationsfrist des Schenkers ein. Verkauft er die Immobilie innerhalb von zehn Jahren ab deren Anschaffung durch den Schenker und hat er sie nicht selbst bewohnt, kann Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG anfallen, Einzelheiten unter Spekulationssteuer. Gegen die ersten drei Risiken helfen ausdrückliche Rückforderungsrechte im Übertragungsvertrag, etwa für den Fall der Insolvenz, der Vorversterbens des Beschenkten oder des Sozialhilfebezugs. Sie sollten ausnahmslos aufgenommen werden.

Wann eine Schenkung sinnvoll ist

Sinnvoll ist die Schenkung vor allem, wenn das Vermögen die Freibeträge deutlich übersteigt und Sie realistisch noch mindestens zehn Jahre Zeit haben, dann lässt sich die Zehnjahresregel mehrfach nutzen.

Klar sinnvoll ist die Übertragung zu Lebzeiten, wenn das Vermögen die Freibeträge deutlich übersteigt und Sie realistisch noch mindestens zehn Jahre Zeit haben, nur dann greift der Mechanismus, um den es eigentlich geht. Sie ist ebenfalls sinnvoll, wenn die Nachfolge ohnehin feststeht und Sie zu Lebzeiten Klarheit schaffen wollen, statt eine Erbengemeinschaft zu hinterlassen, die sich über ein Haus in Hattingen-Welper streitet, das keiner der drei Beteiligten wirklich haben will.

Ein dritter guter Grund ist die tatsächliche Nutzung: Wenn ein Kind die Immobilie selbst bewohnen, umbauen oder energetisch sanieren will, ist die Übertragung häufig auch praktisch die saubere Lösung, weil Investitionen und Eigentum zusammenfallen und die finanzierende Bank ein klares Sicherungsobjekt vorfindet. Und schließlich lassen sich Erträge verlagern: Mieteinnahmen aus einem vermieteten Objekt, die bei Ihnen mit dem Spitzensteuersatz belastet werden, können bei einem Kind mit niedrigerem Steuersatz deutlich günstiger versteuert werden, ein Effekt, der sich über zwanzig Jahre erheblich summiert.

Weniger sinnvoll ist die Schenkung, wenn Ihr Vermögen ohnehin unter den Freibeträgen liegt, denn dann tragen Sie sämtliche Risiken ohne steuerlichen Gegenwert. Ebenso wenig, wenn Sie auf die Immobilie als Altersvorsorge angewiesen sind oder wenn ein Verkauf mittelfristig wahrscheinlicher ist als eine Weitergabe in der Familie. In diesem Fall ist es fast immer einfacher, selbst zu verkaufen und den Erlös zu verschenken, Geld lässt sich teilen, ein Haus nicht. Zum Vergleich lohnt der Blick in den Beitrag Geerbte Immobilie verkaufen.

So läuft eine Schenkung ab

Am Anfang jeder Schenkung steht die Wertermittlung: Ohne belastbaren Verkehrswert lässt sich weder beurteilen, ob die Freibeträge reichen, noch ob sich eine Aufteilung in mehrere Etappen lohnt.

Am Anfang steht die Wertermittlung. Ohne belastbaren Verkehrswert lässt sich weder beurteilen, ob die Freibeträge reichen, noch ob eine Aufteilung in mehrere Schritte sinnvoll ist. Anschließend planen Sie gemeinsam mit Steuerberater und Notar die Details: Freibeträge und deren zeitliche Nutzung, Nießbrauch oder Wohnrecht, Rückforderungsrechte, Pflichtteilsanrechnung und gegebenenfalls Ausgleichszahlungen an Geschwister. Dieser Planungsteil ist der eigentliche Kern; die Beurkundung selbst ist danach Formsache.

Der Übertragungsvertrag muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden. Danach folgen die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Eintragung von Nießbrauch oder Wohnrecht in Abteilung II und schließlich die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Die Schenkung ist dem Finanzamt binnen drei Monaten anzuzeigen; der beurkundende Notar übermittelt die Urkunde ohnehin, die Anzeigepflicht der Beteiligten bleibt davon aber unberührt.

An Kosten fallen Notar- und Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz an, bemessen am Immobilienwert; bei 400.000 Euro sind das grob 2.000 bis 3.000 Euro. Grunderwerbsteuer entsteht bei einer Schenkung nicht, weil der Vorgang bereits der Schenkungsteuer unterliegt. Planen Sie außerdem realistisch Zeit ein: Zwischen erstem Beratungsgespräch und vollzogener Grundbuchumschreibung vergehen erfahrungsgemäß drei bis sechs Monate. Wer die Zehnjahresfrist im Blick hat, sollte diesen Vorlauf einkalkulieren, die Frist beginnt mit dem Vollzug, nicht mit der Absicht.

Häufige Fragen zur Immobilienschenkung