Erbengemeinschaft: Immobilie verkaufen oder Miterben auszahlen?

Was eine Erbengemeinschaft ausmacht

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB), niemand muss sie gründen, niemand kann sie ablehnen, und über den Nachlass kann nur gemeinsam verfügt werden.

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Niemand muss sie gründen, niemand kann sie ablehnen, und sie entsteht in der Sekunde des Erbfalls. Der Nachlass gehört den Erben zur gesamten Hand: Niemand besitzt „ein Drittel des Hauses", sondern jeder ist zu einem Bruchteil an einer Gemeinschaft beteiligt, der das gesamte Vermögen gemeinsam gehört. Sie können also weder Ihr Drittel bewohnen noch Ihr Drittel verkaufen, nur Ihren Anteil an der Gemeinschaft insgesamt.

Diese Konstruktion ist ausdrücklich auf Auflösung angelegt. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB); ein Zwang, dauerhaft gemeinsam zu wirtschaften, besteht nicht. Nur: Das Recht, die Auseinandersetzung zu verlangen, ist nicht dasselbe wie das Recht, sie durchzusetzen. Einigen muss man sich trotzdem, und genau daran scheitern viele Erbengemeinschaften über Jahre.

In der Zwischenzeit läuft die Immobilie weiter, und zwar auf Kosten aller Beteiligten. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Heizung im Winter, Schornsteinfeger, Straßenreinigung und Instandhaltung fallen unabhängig davon an, ob sich die Geschwister verstehen. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus im Ennepe-Ruhr-Kreis sind das schnell 250 bis 400 Euro im Monat, dazu kommt der entgangene Ertrag aus dem nicht angelegten Verkaufserlös. Eine Erbengemeinschaft, die drei Jahre lang nicht entscheidet, hat damit oft einen mittleren fünfstelligen Betrag verloren, ohne dass jemand einen Fehler gemacht hätte.

Wer darf was entscheiden?

Das Gesetz kennt drei Ebenen: erhaltende Maßnahmen kann jeder allein veranlassen, die laufende Verwaltung entscheidet die Mehrheit, der Verkauf aber erfordert die Zustimmung aller Miterben.

Das Gesetz unterscheidet drei Ebenen, und dieser Unterschied ist der Schlüssel zum Verständnis jeder Blockade. Erhaltende Maßnahmen, die dringende Dachreparatur nach einem Sturm, das Abstellen eines Wasserschadens, die Zahlung der Gebäudeversicherung, darf jeder Miterbe allein veranlassen (§ 2038 Abs. 1 BGB). Er handelt dann für die Gemeinschaft und kann die Kosten aus dem Nachlass ersetzt verlangen. Diese Regel verhindert, dass ein Haus verfällt, weil sich niemand einigt.

Die zweite Ebene ist die ordnungsgemäße Verwaltung, etwa die Vermietung des leerstehenden Hauses oder eine sinnvolle Modernisierung. Hier genügt eine Mehrheit nach Erbanteilen, nicht nach Köpfen. Zwei Geschwister mit je 40 Prozent können also gegen den Willen des dritten mit 20 Prozent vermieten, ein Weg, der viel zu selten genutzt wird, obwohl er die laufenden Kosten sofort in Einnahmen verwandelt und den Druck aus der Situation nimmt.

Die dritte Ebene ist die entscheidende: Verfügungen über einen Nachlassgegenstand, also insbesondere der Verkauf der Immobilie, erfordern Einstimmigkeit (§ 2040 BGB). Ein einziger Miterbe kann einen Verkauf blockieren, auch wenn er nur zu fünf Prozent beteiligt ist. Diese Asymmetrie zwischen wirtschaftlichem Gewicht und rechtlicher Macht ist der Grund für nahezu jeden festgefahrenen Erbfall, den wir begleiten. Wer das früh versteht, verhandelt anders, nämlich mit dem Ziel, den Blockierenden zu gewinnen, statt ihn zu überstimmen.

Die vier Wege im Überblick

Aus einer Erbengemeinschaft führen vier Wege: gemeinsam verkaufen, Miterben auszahlen, den eigenen Erbteil verkaufen oder die Teilungsversteigerung. Sie unterscheiden sich stark in Erlös, Dauer und nötiger Einigkeit.

Aus der Gemeinschaft führen vier Wege heraus. Sie unterscheiden sich erheblich in Erlös, Dauer und darin, wie viel Einigkeit sie voraussetzen:

Die Reihenfolge in der Tabelle entspricht zugleich der wirtschaftlichen Rangfolge. Zwischen dem obersten und dem untersten Weg liegen bei einem Objekt von 360.000 Euro schnell 80.000 bis 120.000 Euro Unterschied im Ergebnis, verteilt auf alle Beteiligten, also auch auf denjenigen, der blockiert. Diese Zahl gehört an den Anfang jedes Gesprächs in der Familie, weil sie das Interesse aller Seiten in dieselbe Richtung lenkt.

Weg 1: Gemeinsam verkaufen

Der gemeinsame Verkauf ist wirtschaftlich der beste Weg: Der Erlös wird nach Erbquoten verteilt, alle profitieren vom freien Markt, und die Gemeinschaft ist mit der Kaufpreiszahlung aufgelöst.

Das ist der wirtschaftlich beste Weg. Der Erlös wird nach Erbquoten verteilt, alle profitieren vom freien Markt, und die Gemeinschaft ist mit der Kaufpreiszahlung im Wesentlichen erledigt. Voraussetzung ist, dass sich alle einigen, und zwar nicht nur über das Ob, sondern auch über den Preis, den Zeitpunkt und den Umgang mit dem Hausrat, der erfahrungsgemäß mehr Streit auslöst als die Immobilie selbst.

Praktisch bewährt hat sich eine feste Reihenfolge. Holen Sie zuerst eine unabhängige Bewertung ein, bevor überhaupt über Zahlen gesprochen wird; jede Zahl, die vorher genannt wird, wird zur Verhandlungsposition und lässt sich später kaum noch korrigieren. Benennen Sie danach einen Ansprechpartner, der die Kommunikation mit Makler, Notar und Bank bündelt, nicht als Entscheider, sondern als Kanal. Erteilen Sie schließlich einen gemeinsamen Maklerauftrag, den alle Miterben unterschreiben. Beim Notartermin müssen ohnehin alle erscheinen oder sich durch eine notariell beglaubigte Vollmacht vertreten lassen; klären Sie das früh, wenn ein Miterbe im Ausland lebt oder gesundheitlich eingeschränkt ist.

Ein häufig übersehener Punkt ist das Grundbuch. Nach einem Erbfall steht dort zunächst noch der Verstorbene. Vor dem Verkauf muss die Erbengemeinschaft als Eigentümerin eingetragen werden, wofür Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll benötigt wird. Wird die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie gebührenfrei, danach fallen Kosten an. Kalkulieren Sie für Erbschein und Grundbuchberichtigung zusammen mehrere Wochen bis Monate ein und starten Sie damit, bevor Sie die Vermarktung beginnen. Welche Unterlagen darüber hinaus nötig sind, zeigt der Beitrag Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?.

Weg 2: Miterben auszahlen

Will ein Miterbe die Immobilie behalten, zahlt er die anderen aus, auf Basis eines neutral ermittelten Verkehrswerts und abzüglich noch laufender Nachlassverbindlichkeiten.

Will einer die Immobilie behalten, kauft er die Anteile der anderen. Der Ablauf ist im Kern einfach: Verkehrswert ermitteln, Nachlassverbindlichkeiten wie Restdarlehen und Bestattungskosten abziehen, den verbleibenden Wert nach Erbquoten aufteilen und die Übertragung notariell beurkunden. Wirtschaftlich ist dieser Weg für die Familie oft der beste, weil kein Vermarktungsaufwand entsteht und das Elternhaus erhalten bleibt.

Streit entsteht fast immer an derselben Stelle: dem Wert. Wer auszahlen muss, argumentiert für einen niedrigen Wert, wer ausgezahlt wird, für einen hohen, und beide finden im Internet Belege für ihre Position. Eine gemeinsam beauftragte, neutrale Bewertung nimmt dieser Diskussion die Schärfe, weil sie die Zahl aus der Familie herausnimmt. Bei erheblichem Konfliktpotenzial oder wenn absehbar ein Gericht befasst wird, ist ein förmliches Verkehrswertgutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung das Geld wert, siehe Was ist meine Immobilie wert? und zur Abgrenzung der Begriffe Verkehrswert und Marktwert.

Denken Sie außerdem früh an die Finanzierung des übernehmenden Miterben. Banken bewerten eine Auszahlung an Geschwister wie einen normalen Immobilienerwerb: Sie verlangen Eigenkapital, eine tragfähige Haushaltsrechnung und eine erstrangige Grundschuld. Wer 200.000 Euro an zwei Geschwister zahlen muss, braucht dieselbe Bonität wie ein Käufer, der ein Haus für 200.000 Euro erwirbt. Klären Sie diesen Punkt, bevor Sie sich auf eine Summe einigen, eine Vereinbarung, die an der Finanzierung scheitert, kostet alle Beteiligten Monate und beschädigt das Vertrauen zusätzlich. Bewährt hat sich, dass der Übernehmende vor dem entscheidenden Familiengespräch eine schriftliche Finanzierungsbestätigung einholt.

Weg 3: Den eigenen Erbteil verkaufen

Sie können Ihren gesamten Erbteil an einen Dritten verkaufen, ohne die anderen zu fragen (§ 2371 BGB, notariell). Den Miterben steht dann allerdings ein Vorkaufsrecht zu.

Sie können Ihren gesamten Erbteil an einen Dritten verkaufen, ohne die anderen um Erlaubnis zu fragen. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 2371 BGB). Den übrigen Miterben steht allerdings ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, das sie binnen zwei Monaten ab Mitteilung ausüben können (§ 2034 BGB), sie können also zu denselben Konditionen selbst eintreten und so verhindern, dass ein Fremder in die Familiengemeinschaft gelangt.

Der Nachteil ist rein wirtschaftlicher Natur, aber gravierend. Spezialisierte Aufkäufer zahlen deutlich unter dem rechnerischen Anteilswert, weil sie das Konflikt-, Zeit- und Rechtsrisiko übernehmen; Abschläge von 20 bis 40 Prozent sind üblich. Bei einem rechnerischen Anteil von 100.000 Euro bekommen Sie also häufig 60.000 bis 80.000 Euro. Dieser Weg ist deshalb ein Notausgang, keine Optimierung, sinnvoll, wenn Sie dringend Liquidität benötigen, gesundheitlich oder emotional nicht in der Lage sind, den Konflikt weiterzuführen, oder wenn eine Einigung nach Jahren erkennbar aussichtslos ist.

Bevor Sie diesen Schritt gehen, sollten Sie ihn den Miterben ankündigen. In der Praxis wirkt allein die glaubhafte Ankündigung, den Anteil an einen professionellen Aufkäufer zu veräußern, häufig als Katalysator: Kaum jemand möchte einen fremden Investor als Miterben, der die Teilungsversteigerung betreiben kann. Nutzen Sie diese Wirkung sachlich und ohne Drohgebärde, als Information über eine Option, die Ihnen offensteht.

Weg 4: Teilungsversteigerung

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe allein die Teilungsversteigerung beantragen. Sie löst die Gemeinschaft auf, erzielt aber meist deutlich weniger als der freie Verkauf.

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe allein beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Das Verfahren führt zwangsläufig zur Auflösung der Gemeinschaft, weil die Immobilie in Geld verwandelt und der Erlös verteilt wird. Es ist damit die Garantie dafür, dass niemand dauerhaft blockieren kann, allerdings zu einem hohen Preis für alle.

Rechnen Sie mit einer Dauer von ein bis zwei Jahren von der Antragstellung bis zum Zuschlag, in komplizierten Fällen länger. Die erzielten Erlöse liegen erfahrungsgemäß deutlich unter dem Verkehrswert, häufig 20 bis 30 Prozent darunter, weil der Bieterkreis klein ist, eine normale Besichtigung oft nicht stattfindet und überwiegend professionelle Bieter mitbieten. Hinzu kommen Gerichts- und Gutachterkosten, die den Erlös weiter mindern, und der Antragsteller muss die Kosten zunächst vorstrecken. Bei einem Haus mit 360.000 Euro Verkehrswert bedeutet das einen Verlust in der Größenordnung von 80.000 bis 110.000 Euro gegenüber dem freien Verkauf, auf alle Miterben verteilt.

Die Teilungsversteigerung ist deshalb vor allem eines: ein Druckmittel. In der Praxis führt allein ihre ernsthafte Ankündigung häufig dazu, dass eine Einigung doch noch zustande kommt, weil jeder Beteiligte nachrechnet und feststellt, dass er selbst am meisten verliert. Wer sie tatsächlich betreiben will, sollte sich zuvor von einem Fachanwalt für Erbrecht beraten lassen, unter anderem zu der Frage, ob eine einstweilige Einstellung des Verfahrens droht und ob ein Mitbieten aus der Erbengemeinschaft heraus sinnvoll ist.

Wenn einer blockiert

Blockaden lösen sich am besten über eine neutrale Bewertung: Oft geht es nicht um das Ob des Verkaufs, sondern um Misstrauen gegenüber der Zahl, das eine unabhängige Einschätzung ausräumt.

Beginnen Sie immer mit einer neutralen Bewertung. Sehr oft geht es gar nicht um das Ob des Verkaufs, sondern um Misstrauen gegenüber der Zahl, und um die Sorge, übervorteilt zu werden. Eine nachvollziehbare, von allen gemeinsam beauftragte Wertermittlung löst mehr Blockaden als jedes Argument. Rechnen Sie im zweiten Schritt sachlich vor, was das Warten kostet: laufende Kosten, Instandhaltung, Wertverlust durch Leerstand und entgangene Erträge. Eine leerstehende Immobilie kostet jeden Miterben Monat für Monat Geld, und diese Zahl ist für alle Seiten dieselbe.

Bleibt es dabei, ist Mediation der nächste sinnvolle Schritt. Bei familiären Konflikten ist ein neutraler Dritter deutlich günstiger und schneller als ein Gerichtsverfahren, und er kann Themen ansprechen, die zwischen Geschwistern seit Jahrzehnten unausgesprochen sind, die Pflege der Mutter, das Darlehen von 1998, das ungleiche Verhältnis zum Vater. Sobald Einigkeit besteht, halten Sie sie in einem notariell beurkundeten Erbauseinandersetzungsvertrag fest, der Verkauf oder Übernahme, Zahlungstermine, Nutzungsentschädigung und die Verteilung des Hausrats regelt. Mündliche Absprachen zerfallen erfahrungsgemäß beim ersten Rückschlag.

Unser Rat aus vielen begleiteten Erbfällen: Trennen Sie so früh wie möglich die Sachfragen von den persönlichen. Über den Verkehrswert, die Verteilung der laufenden Kosten und den Zeitplan lässt sich rechnen. Über Kränkungen aus vierzig Jahren Familiengeschichte nicht. Je schneller Sie die Sachfragen abschließend und schriftlich regeln, desto weniger Angriffsfläche bleibt für alles andere, und desto größer ist die Chance, dass die Familie den Erbfall überdauert. Wie der Verkauf danach konkret abläuft und was steuerlich zu beachten ist, lesen Sie unter Geerbte Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen zur Erbengemeinschaft