Verkehrswert, Marktwert, Beleihungswert: Die Unterschiede

Der Verkehrswert nach § 194 BauGB

Der Verkehrswert ist der einzige gesetzlich definierte Wertbegriff (§ 194 BauGB): der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, frei von persönlichen oder ungewöhnlichen Umständen.

Der Verkehrswert ist der einzige gesetzlich definierte Wertbegriff. § 194 Baugesetzbuch beschreibt ihn als den Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Jedes Wort dieser Definition hat Gewicht, und wer sie einmal auseinandernimmt, versteht danach die meisten Streitigkeiten über Immobilienwerte besser.

Drei Bestandteile sind entscheidend. Er gilt zu einem Stichtag, ein Verkehrswert von 2021 sagt über 2026 nichts aus, und in einem Zugewinnausgleich oder Erbfall ist der richtige Stichtag oft wichtiger als die Bewertungsmethode. Er unterstellt einen normalen Markt, also einen Verkauf mit angemessener Vermarktungsdauer und ohne Zwang. Und er blendet Sondersituationen aus: Ein Notverkauf unter Zeitdruck, ein Verkauf an das eigene Kind zum Freundschaftspreis oder ein Liebhaberpreis für das direkt angrenzende Nachbargrundstück sind deshalb keine Verkehrswerte, auch wenn sie beurkundet wurden.

Praktisch bedeutet das: Wenn Sie einen Wert brauchen, der vor einem Gericht, gegenüber dem Finanzamt oder in einer Erbengemeinschaft Bestand haben soll, ist der Verkehrswert die maßgebliche Größe, und er muss zum richtigen Stichtag und mit einem anerkannten Verfahren nach der ImmoWertV ermittelt sein. Für den freien Verkauf genügt dagegen eine fundierte Marktwerteinschätzung. Wann welches Instrument nötig ist, erklärt der Beitrag Was ist meine Immobilie wert?

Marktwert: derselbe Wert, anderer Name

Verkehrswert und Marktwert sind dasselbe: § 194 BauGB nennt seit der Angleichung an europäisches Recht ausdrücklich „Verkehrswert (Marktwert)“. „Marktwert“ ist nur der international übliche Begriff.

Seit der Anpassung an europäisches Recht steht in § 194 BauGB ausdrücklich „Verkehrswert (Marktwert)". Beide Begriffe bezeichnen also dasselbe. „Marktwert" ist die international übliche Bezeichnung, die sich aus dem angelsächsischen market value ableitet und in der Bankenwelt und bei internationalen Bewertungsstandards verwendet wird; „Verkehrswert" ist die traditionell deutsche Bezeichnung, vor allem in Gutachten und vor Gericht. Wer beide Begriffe in einem Gutachten liest, muss also nicht nach einem Unterschied suchen, es gibt keinen.

Davon zu unterscheiden ist der Angebotspreis. Er enthält bewusst einen Verhandlungsspielraum und liegt daher meist etwas über dem Verkehrswert, fünf bis zehn Prozent sind marktüblich und werden von Käufern erwartet. Und wieder etwas anderes ist der tatsächlich erzielte Kaufpreis, das Ergebnis von Nachfrage, Verhandlung und Zeitpunkt. Bei starkem Wettbewerb kann er über dem Verkehrswert liegen, bei schwacher Nachfrage darunter. Wie Sie diese Größen auseinanderhalten und den Angebotspreis strategisch festlegen, zeigt der Beitrag Den richtigen Angebotspreis finden.

Und schließlich der Verkaufswert unter Zeitdruck: Wer binnen weniger Wochen verkaufen muss, erzielt regelmäßig deutlich weniger als den Verkehrswert. Abschläge von fünf bis fünfzehn Prozent sind in solchen Situationen üblich. Das ist kein Bewertungsfehler, sondern die logische Folge einer verkürzten Vermarktung, und einer der Gründe, warum sich frühzeitige Planung beim Verkauf unmittelbar in Geld auszahlt. Bei einem Objekt für 400.000 Euro entsprechen zehn Prozent 40.000 Euro; das ist der Preis dafür, drei Monate zu früh zu wenig geplant zu haben.

Der Beleihungswert der Bank

Der Beleihungswert der Bank beantwortet eine andere Frage: nicht, was die Immobilie heute wert ist, sondern welchen Wert sie auch in einer Krise dauerhaft behält, er liegt deshalb bewusst unter dem Marktwert.

Der Beleihungswert beantwortet eine ganz andere Frage. Nicht: Was ist die Immobilie heute wert? Sondern: Welchen Wert kann die Bank auch in einer Krise, in zehn oder zwanzig Jahren, sicher wieder erlösen? Rechtsgrundlage ist § 16 Pfandbriefgesetz mit der Beleihungswertermittlungsverordnung. Der Gesetzgeber verfolgt damit ein Ziel, das mit Ihrem Verkauf nichts zu tun hat: die Sicherheit der Pfandbriefgläubiger und die Stabilität des Bankensystems.

Der Beleihungswert darf den Marktwert deshalb nicht übersteigen. Vorübergehende Preisspitzen, spekulative Erwartungen und sehr individuelle Ausstattungen bleiben außen vor, der Pool im Garten, die hochwertige Einbauküche und die aufwendige Gartenanlage erhöhen den Marktwert vielleicht, den Beleihungswert praktisch nie. In der Praxis liegt er meist 10 bis 30 Prozent unter dem Marktwert. Darauf setzen Banken zusätzlich die Beleihungsgrenze auf, oft 60 bis 80 Prozent des Beleihungswerts; nur dieser Teil wird zum günstigsten Zinssatz finanziert, alles darüber mit spürbaren Zinsaufschlägen.

Für Sie als Verkäufer ist wichtig zu verstehen, dass diese Zahl nichts über die Qualität Ihres Objekts aussagt und dass Sie sie auch nicht verhandeln können. Sie ist eine bankinterne Größe, die nach festen Regeln zustande kommt. Was Sie beeinflussen können, ist die Datengrundlage, und darin liegt mehr Spielraum, als die meisten Eigentümer vermuten.

Warum die Bank niedriger rechnet, ein Beispiel

Weil die Bank vorsichtig rechnet, liegen Beleihungswert und Beleihungsgrenze spürbar unter dem Marktwert, das erklärt, warum die finanzierbare Summe oft niedriger ausfällt als der Kaufpreis.

Die folgende Rechnung zeigt, wie sich Marktwert, Beleihungswert und Beleihungsgrenze zueinander verhalten. Alle Zahlen sind Orientierungswerte für ein Beispielobjekt und keine Zusage einer Bank.

Für Sie als Verkäufer ist das der häufigste Grund, warum eine Finanzierung platzt: Der Käufer hat den Kaufpreis akzeptiert, aber seine Bank bewertet das Objekt niedriger und verlangt mehr Eigenkapital, als er hat. Rechnet man die Kaufnebenkosten hinzu, in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch, dazu die Käuferprovision, muss der Käufer im Beispiel weit über 150.000 Euro aufbringen, um ohne Zinsaufschlag zu finanzieren. Deshalb sollten Sie vor der Reservierung immer eine Finanzierungsbestätigung sehen und nicht nur eine mündliche Zusicherung. Mehr zum Thema unter Finanzierung.

Es lohnt sich deshalb, dem Käufer die Arbeit zu erleichtern: Wer Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Grundbuchauszug und Modernisierungsnachweise vollständig vorlegen kann, bekommt von der Bank in der Regel eine schnellere und häufig auch eine bessere Bewertung. Fehlen Unterlagen, kalkuliert der Sachbearbeiter vorsichtig, und diese Vorsicht geht zu Ihren Lasten. Ein Beispiel: Die 2019 erneuerte Gasheizung und die 2021 gedämmte oberste Geschossdecke fließen nur dann in die Bewertung ein, wenn es dafür Rechnungen gibt. Ohne Nachweis wird der Zustand des Baujahrs unterstellt, und das kann im Beleihungswert leicht 20.000 bis 30.000 Euro ausmachen.

Einheitswert und Grundsteuerwert

Einheitswert und Grundsteuerwert sind reine Steuergrößen und sagen über den Verkaufspreis nichts aus, der Einheitswert beruhte sogar auf Wertverhältnissen von 1964 bzw. 1935.

Der Einheitswert stammt aus einer anderen Zeit: Er beruhte auf Wertverhältnissen von 1964 (West) beziehungsweise 1935 (Ost) und lag dramatisch unter dem Marktwert, bei einem Einfamilienhaus im Ruhrgebiet häufig im niedrigen fünfstelligen Bereich, während der Marktwert das Zehn- bis Zwanzigfache betrug. Weil die zugrunde liegenden Verhältnisse über Jahrzehnte nicht fortgeschrieben wurden, entstanden erhebliche Ungleichbehandlungen zwischen vergleichbaren Grundstücken. Das Bundesverfassungsgericht erklärte den Einheitswert deshalb 2018 für verfassungswidrig.

Seit dem 1. Januar 2025 gilt daher der Grundsteuerwert nach der Grundsteuerreform. Er ist aktueller und methodisch näher am Marktgeschehen, bleibt aber eine reine Steuergröße für die Berechnung der Grundsteuer: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz der Gemeinde ergibt die zu zahlende Grundsteuer. Aus ihm lässt sich kein Verkaufspreis ableiten, wer seinen Grundsteuerbescheid als Preisargument in eine Verhandlung einbringt, wird enttäuscht, und zwar in beide Richtungen: Der Wert kann sowohl deutlich unter als auch über dem Marktwert liegen, je nach Lage, Baujahr und Bodenrichtwert.

Ebenfalls kein Marktwert ist der Versicherungswert Ihrer Wohngebäudeversicherung. Er beziffert die Kosten für einen Wiederaufbau in gleicher Art und Güte und enthält keinen Bodenwert. Bei einem Haus in einfacher Lage kann er über dem Marktwert liegen, der Neubau kostet mehr, als das Bestandsgebäude am Markt erzielt, in Toplagen deutlich darunter, weil dort der Grundstücksanteil dominiert. Ein Vergleich beider Zahlen führt regelmäßig in die Irre und taugt weder als Preisargument noch als Kontrollrechnung.

Alle Werte im Überblick

Jeder Wertbegriff beantwortet eine andere Frage, Verkauf, Finanzierung oder Steuer, und keiner ist „falsch“. Entscheidend ist, für Ihren Zweck den richtigen heranzuziehen.

Die folgende Übersicht ordnet die Begriffe nach ihrem Zweck. Der entscheidende Gedanke dabei: Jede Zahl beantwortet eine andere Frage, und keine ist „richtiger" als die andere. Falsch wird es erst, wenn man eine Zahl für einen Zweck verwendet, für den sie nicht gedacht ist.

Ein häufiger Fehler in Erbengemeinschaften und Trennungssituationen ist, den steuerlichen Wert des Finanzamts als Grundlage für eine Auszahlung zu verwenden. Er ist typisiert, kennt den tatsächlichen Zustand des Objekts nicht und liegt bei alten, unsanierten Häusern regelmäßig zu hoch. Wer auf dieser Basis einen Miterben auszahlt, zahlt unter Umständen zehntausende Euro zu viel. Umgekehrt kann derselbe Wert bei gepflegten Objekten in guter Lage zu niedrig liegen. Für eine Auseinandersetzung unter Beteiligten ist immer der Verkehrswert die richtige Größe.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Für Ihren Verkauf zählt allein der Marktwert: Legen Sie den Angebotspreis darauf fest, nicht auf einen Steuerwert und nicht auf das, was Sie für einen Anschlusskauf bräuchten.

Legen Sie Ihren Angebotspreis auf Basis des Marktwerts fest, nicht auf Basis eines Steuerwerts und nicht auf Basis dessen, was Sie für einen Anschlusskauf benötigen. Der Markt kennt Ihren Finanzierungsbedarf nicht. Rechnen Sie zugleich damit, dass die Bank des Käufers niedriger bewertet als Sie, das ist der Normalfall, kein Misstrauensvotum. Ein gut aufbereitetes Objekt mit vollständigen Unterlagen hilft dabei erheblich, weil es dem Sachbearbeiter erlaubt, tatsächlich vorhandene Werte anzusetzen statt vorsichtiger Annahmen.

Verlangen Sie außerdem eine Finanzierungsbestätigung, bevor Sie das Objekt vom Markt nehmen oder reservieren. Eine Reservierung ohne geprüfte Finanzierung ist der teuerste Gefallen, den Sie einem Interessenten tun können: Sie verlieren die Aufmerksamkeitsphase, andere Interessenten orientieren sich um, und wenn die Finanzierung nach sechs Wochen scheitert, starten Sie mit einem Objekt neu, das bereits zwei Monate am Markt war. Halten Sie parallel alle Nachweise über Modernisierungen bereit, Rechnungen, Datenblätter, Wartungsprotokolle. Sie wirken sich unmittelbar auf die Bewertung durch die Bank aus.

Und noch ein praktischer Hinweis: Wenn Sie selbst noch ein Darlehen auf der Immobilie haben, ist der Beleihungswert auch für Sie relevant. Er bestimmt, wie viel Spielraum Ihre Bank Ihnen bei einer Umschuldung oder Aufstockung einräumt, etwa wenn Sie eine energetische Sanierung vor dem Verkauf finanzieren wollen. Wollen Sie das Darlehen dagegen vorzeitig ablösen, kommt eine andere Größe ins Spiel: die Vorfälligkeitsentschädigung, die sich nicht am Wert der Immobilie orientiert, sondern am entgangenen Zins Ihrer Bank. Dazu unser Beitrag Vorfälligkeitsentschädigung.

Häufige Fragen zu den Wertbegriffen