Energieausweis: Pflicht, Kosten und Fristen

Wer braucht einen Energieausweis?

Einen Energieausweis brauchen Sie nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) immer, wenn Sie verkaufen oder vermieten, und er muss bereits vorliegen, bevor Sie inserieren.

Rechtsgrundlage ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Einen Energieausweis benötigen Sie immer, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen. Entscheidend ist der Zeitpunkt: Er muss vorliegen, bevor Sie das Objekt anbieten, also bevor die erste Anzeige geschaltet wird, und nicht erst zur Besichtigung. Wer inseriert und den Ausweis erst danach beauftragt, hat den Verstoß bereits begangen, auch wenn das Dokument zwei Wochen später auf dem Tisch liegt.

Ausnahmen gibt es nur wenige. Baudenkmäler sind vollständig befreit, weil bei ihnen ohnehin denkmalschutzrechtliche Vorgaben energetischen Maßnahmen Grenzen setzen. Ebenfalls ausgenommen sind kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche sowie Gebäude, die nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt werden, reine Lagerhallen, Scheunen oder Garagen etwa. Und selbstverständlich brauchen Sie keinen Ausweis, wenn Sie weder verkaufen noch vermieten, sondern einfach in Ihrer Immobilie wohnen bleiben.

Bei Eigentumswohnungen gilt eine praktische Besonderheit, die häufig für Verzögerungen sorgt: Der Energieausweis wird für das gesamte Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung. Sie müssen ihn deshalb bei der Hausverwaltung anfordern; erstellen lassen kann ihn nur die Gemeinschaft. Fordern Sie ihn schriftlich an, sobald der Verkaufsgedanke konkret wird, und rechnen Sie mit ein bis drei Wochen. Ist der vorhandene Ausweis abgelaufen, muss die Eigentümerversammlung einen neuen beschließen, das kann Monate dauern und ist einer der häufigsten Gründe, warum sich der Vermarktungsstart einer Wohnung in Bochum oder Essen verschiebt.

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?

Es gibt zwei Varianten: den Bedarfsausweis auf Basis der Bausubstanz und den Verbrauchsausweis auf Basis realer Verbrauchsdaten. Für dasselbe Haus können sie deutlich unterschiedliche Werte ergeben.

Es gibt zwei Varianten, die auf völlig unterschiedlichen Grundlagen beruhen und deshalb zu deutlich unterschiedlichen Ergebnissen für dasselbe Haus führen können.

Ein Bedarfsausweis ist zwingend bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen, die vor dem 1. November 1977 fertiggestellt wurden und den energetischen Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung nicht entsprechen. Das trifft auf einen erheblichen Teil des Ruhrgebiets zu, die Siedlungshäuser der Fünfziger- bis Siebzigerjahre in Hattingen, Witten, Sprockhövel und den älteren Bochumer Stadtteilen fallen fast durchweg darunter, sofern nicht später nachgerüstet wurde. In allen anderen Fällen dürfen Sie zwischen den beiden Varianten wählen.

Diese Wahl sollten Sie bewusst treffen und nicht allein nach dem Preis. Der Verbrauchsausweis ist günstiger, hängt aber vollständig vom Nutzerverhalten ab. Ein sparsamer Rentnerhaushalt, der nur zwei Zimmer beheizt und im Winter dick angezogen am Tisch sitzt, erzeugt hervorragende Werte, die einer später einziehenden vierköpfigen Familie nicht ansatzweise standhalten. Der Käufer erlebt dann im ersten Winter eine böse Überraschung, und Sie haben eine Diskussion, die Sie nicht führen wollen. Der Bedarfsausweis ist teurer, dafür objektiv, nutzerunabhängig und belastbar. Vor allem aber enthält er Modernisierungsempfehlungen mit Angaben zur erreichbaren Verbesserung, und diese Empfehlungen sind im Verkaufsgespräch ein echtes Argument.

Für den Verbrauchsausweis benötigt der Aussteller die Heizkostenabrechnungen oder Brennstoffrechnungen der letzten drei zusammenhängenden Jahre sowie Angaben zu Leerstandszeiten, die rechnerisch bereinigt werden müssen. Suchen Sie diese Unterlagen frühzeitig heraus. Fehlende Verbrauchsdaten, etwa nach einem längeren Leerstand oder bei einem geerbten Haus, dessen Rechnungen niemand aufbewahrt hat, sind der häufigste Grund, warum am Ende doch der teurere Bedarfsausweis nötig wird. Wer das früh erkennt, verliert keine Zeit.

Pflichtangaben in der Anzeige: § 87 GEG

Schon in der Immobilienanzeige verlangt § 87 GEG Pflichtangaben aus dem Energieausweis, fehlen sie, ist das eine abmahnbare Ordnungswidrigkeit.

Schalten Sie eine Immobilienanzeige in einem kommerziellen Medium, müssen nach § 87 GEG bestimmte Angaben zwingend enthalten sein:

1. Die Art des Energieausweises, also Bedarfs- oder Verbrauchsausweis.
2. Der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh pro Quadratmeter und Jahr.
3. Der wesentliche Energieträger für die Heizung, etwa Gas, Öl oder Fernwärme.
4. Das Baujahr des Gebäudes laut Energieausweis.
5. Die Energieeffizienzklasse von A+ bis H.

Diese Angaben gehören in jedes Inserat auf Portalen, in Zeitungen und auf der eigenen Website, auch in die kurze Anzeige im Wochenblatt und in den Social-Media-Beitrag, sofern er als kommerzielle Anzeige gilt. Fehlt eine davon, ist der Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllt. Praktisch relevanter als das Bußgeld sind allerdings wettbewerbsrechtliche Abmahnungen: Mitbewerber und Verbände mahnen fehlende Pflichtangaben regelmäßig ab, und die Kosten einer berechtigten Abmahnung übersteigen den Preis eines Energieausweises schnell um ein Vielfaches.

Achten Sie außerdem auf die Konsistenz zwischen Anzeige und Ausweis. Wir sehen regelmäßig Inserate, in denen das Baujahr des Gebäudes vom Baujahr im Energieausweis abweicht, weil im Ausweis das Baujahr der Heizungsanlage eingetragen wurde. Solche Widersprüche fallen aufmerksamen Interessenten auf und kosten Vertrauen, und zwar nicht nur beim Energiethema, sondern für sämtliche Angaben im Exposé.

Vorlage- und Übergabepflicht

Das GEG verlangt zwei Schritte: vorlegen spätestens bei der Besichtigung und übergeben spätestens bei Vertragsabschluss, beides unaufgefordert.

Das GEG verlangt zwei getrennte Schritte. Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis dem Interessenten unaufgefordert vorgelegt werden, unabhängig davon, ob er danach fragt. Spätestens bei Vertragsabschluss ist er dem Käufer dann im Original oder in Kopie zu übergeben. Beide Pflichten treffen Sie als Verkäufer; ein beauftragter Makler nimmt sie üblicherweise für Sie wahr, entlastet Sie rechtlich aber nicht vollständig.

Praktisch am einfachsten ist es, den Ausweis dem Exposé beizufügen, das jeder Besichtigungsteilnehmer erhält, und die Übergabe zu dokumentieren. Im Kaufvertrag sollte festgehalten werden, dass der Ausweis übergeben wurde; der Notar fragt in der Regel danach und nimmt eine entsprechende Erklärung auf. Diese Zeile im Vertrag ist Ihr Nachweis, falls später Zweifel entstehen.

Kosten und Gültigkeit

Ein Energieausweis ist ab Ausstellung zehn Jahre gültig. Ein abgelaufener Ausweis ist für Verkauf und Vermietung wertlos und muss neu erstellt werden.

Ein Energieausweis ist ab dem Ausstellungsdatum zehn Jahre gültig. Danach ist er für Verkauf und Vermietung wertlos und muss neu erstellt werden, ein abgelaufener Ausweis ist rechtlich wie ein fehlender. Prüfen Sie das Datum deshalb, bevor Sie ihn aus dem Ordner ziehen; viele Ausweise aus der ersten Welle nach 2008 und 2014 sind inzwischen abgelaufen, ohne dass es jemandem aufgefallen wäre.

Ausstellen dürfen ihn nur berechtigte Personen nach § 88 GEG, etwa Architekten, Bauingenieure, bestimmte Handwerksmeister und Schornsteinfeger mit entsprechender Qualifikation. Die Kosten liegen für einen Verbrauchsausweis meist zwischen 80 und 150 Euro, für einen Bedarfsausweis mit Ortsbesichtigung zwischen 300 und 500 Euro. Diese Beträge sind Veräußerungskosten und mindern einen etwaigen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, Belege also aufbewahren.

Vorsicht bei sehr günstigen Online-Angeboten für 30 oder 40 Euro. Ein Ausweis, der ohne jede Objektkenntnis allein aus eingegebenen Zahlen erzeugt wird, ist im Zweifel unbrauchbar und im Streitfall wertlos. Verantwortlich für die Richtigkeit der Angaben bleiben nämlich Sie als Eigentümer, nicht der Anbieter, der Ihre Eingaben nur weiterverarbeitet hat. Bei einem Bedarfsausweis für ein Bestandshaus gehört eine Ortsbesichtigung mit Aufnahme von Bauteilen, Fenstern und Anlagentechnik zum Standard, wer sie nicht anbietet, kann kein belastbares Ergebnis liefern.

Energieklassen und ihr Preiseffekt

Die Effizienzklassen von A+ bis H erfassen Interessenten in Sekunden, und ein guter Wert schlägt sich messbar im Preis nieder, seit die Energiekosten stärker ins Gewicht fallen.

Die Effizienzklassen reichen von A+ bis H und werden im Ausweis als Farbskala dargestellt, die Interessenten binnen Sekunden erfassen. Die folgende Übersicht ordnet die Klassen den typischen Gebäudezuständen zu:

Wie stark sich die Klasse auf den erzielbaren Preis auswirkt, hängt vom konkreten Objekt und vom lokalen Markt ab und lässt sich nicht pauschal beziffern. Beobachtbar ist aber ein klares Muster: Käufer rechnen die absehbaren Sanierungskosten in ihr Gebot ein, und sie rechnen dabei vorsichtig. Wer für ein Haus der Klasse H mit 45.000 bis 60.000 Euro für Dach, Fenster und Heizung kalkuliert, zieht diesen Betrag vom Preis ab, häufig zuzüglich eines Risikoaufschlags für das, was er nicht einschätzen kann. Belastbar ist deshalb nur eine Bewertung, die den konkreten Zustand berücksichtigt; siehe Was ist meine Immobilie wert?

Für Verkäufer folgt daraus eine praktische Empfehlung: Eine energetische Sanierung kurz vor dem Verkauf rechnet sich in der Regel nicht, weil sie selten vollständig im Preis ankommt und den Verkauf um Monate verzögert. Was sich dagegen fast immer rechnet, ist Transparenz, ein Bedarfsausweis mit Modernisierungsempfehlungen, ergänzt um zwei bis drei Handwerkerangebote für die wesentlichen Maßnahmen. Damit ersetzen Sie die Schätzung des Käufers durch eine Zahl, und Zahlen sind verhandelbar, Ängste nicht.

Bußgelder

Verstöße gegen die Energieausweis-Pflichten sind nach § 108 GEG Ordnungswidrigkeiten und können mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld geahndet werden.

§ 108 GEG stellt Verstöße als Ordnungswidrigkeit unter Bußgeld; der Rahmen reicht je nach Verstoß bis zu 10.000 Euro. Geahndet werden insbesondere fehlende Pflichtangaben in der Anzeige, die nicht rechtzeitige Vorlage bei der Besichtigung, die fehlende Übergabe an den Käufer und die Verwendung eines abgelaufenen Ausweises. Zuständig sind die Behörden der Länder; in der Praxis werden Verstöße vor allem dann verfolgt, wenn jemand sie anzeigt.

Die realistische Gefahr liegt deshalb weniger im Bußgeldbescheid als in der zivilrechtlichen Ebene. Ein Käufer, dem der Ausweis nie vorgelegt wurde und der nach dem Einzug feststellt, dass die Heizkosten doppelt so hoch liegen wie erwartet, hat einen Anknüpfungspunkt für Auseinandersetzungen, den Sie mit einem Dokument für 300 Euro vollständig hätten vermeiden können. Das Verhältnis von Aufwand und Risiko ist hier so eindeutig wie bei kaum einer anderen Pflicht im Verkaufsprozess.

Sanierungspflichten beim Eigentümerwechsel

Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses müssen nach § 47 GEG bestimmte Nachrüstpflichten, etwa an Heizung und Dämmung, binnen zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang erfüllen.

Für Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses gelten nach § 47 GEG bestimmte Nachrüstpflichten, die binnen zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang zu erfüllen sind: unter anderem die Dämmung der obersten Geschossdecke oder alternativ des Daches sowie die Dämmung zugänglicher Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Hinzu kommt die Austauschpflicht für alte Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind; ausgenommen sind unter anderem Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Ob Ihr eigenes Gebäude schon heute betroffen ist, prüfen Sie in einer Minute mit unserem Sanierungspflicht-Check.

Diese Pflichten treffen rechtlich den Käufer, nicht Sie. Wirtschaftlich treffen sie trotzdem Sie, weil Interessenten die Kosten in ihr Gebot einrechnen. Für ein typisches Siedlungshaus aus den Sechzigerjahren mit ungedämmter oberster Geschossdecke und einem Ölkessel von 1993 sind das grob 6.000 bis 12.000 Euro für die Dämmung und 20.000 bis 35.000 Euro für den Heizungstausch, Orientierungswerte, die je nach Ausführung stark schwanken.

Bereiten Sie sich auf diese Fragen vor, statt sie im Besichtigungstermin zu improvisieren. Wer weiß, welche Pflichten für sein Objekt tatsächlich bestehen, welche durch frühere Maßnahmen bereits erfüllt sind und welche Beträge realistisch anfallen, verhandelt aus einer erheblich besseren Position. Die dazugehörige Unterlagenliste, Wartungsnachweise, Schornsteinfegerprotokolle, Rechnungen früherer Dämmmaßnahmen, finden Sie unter Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?

Häufige Fragen zum Energieausweis