Wohnen wird wieder erschwinglicher, und das Ruhrgebiet ist vorn dabei
Zum ersten Mal seit dem großen Zinssprung dreht sich die Rechnung zugunsten der Käufer, aber nicht, weil die Preise fallen, sondern weil die Einkommen steigen. Der neue Wohnatlas 2026 zeigt: Eine 70-Quadratmeter-Wohnung kostet Haushalte im Schnitt nur noch 17,2 Prozent ihres Einkommens. Und ausgerechnet das Ruhrgebiet gehört zu den erschwinglichsten Regionen des Landes. Was das für Eigentümer und Kaufinteressenten hier vor Ort bedeutet.
Wohnen wird in Deutschland erstmals seit dem Zinssprung wieder erschwinglicher, nicht durch fallende Preise, sondern durch kräftig gestiegene Einkommen. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung kostet Haushalte im Schnitt noch 17,2 Prozent des Einkommens (Vorjahr: 18,4). Das Ruhrgebiet zählt dabei zu den günstigsten Regionen: In Gelsenkirchen ist Kaufen rechnerisch sogar leicht billiger als Mieten.
Was der Wohnatlas 2026 zeigt
Der aktuelle Wohnatlas, für den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in allen 400 deutschen Kreisen und kreisfreien Städten untersucht hat, bringt eine überraschend gute Nachricht: Der Kauf einer typischen 70-Quadratmeter-Bestandswohnung schlägt 2025 nur noch mit durchschnittlich 17,2 Prozent des Haushaltseinkommens zu Buche. Ein Jahr zuvor waren es noch 18,4 Prozent. Auch Mieter atmen auf: Die durchschnittliche Belastung durch die Nettokaltmiete sank von 14,1 auf 13,5 Prozent.
Das klingt nach kleinen Zahlen, ist aber eine echte Trendwende. Nach Jahren, in denen sich viele Haushalte vom Traum der eigenen Wohnung verabschieden mussten, bewegt sich der Markt wieder in ihre Richtung.
Warum das passiert: Einkommen schlagen Preise
Der entscheidende Hebel ist diesmal nicht der Preis, sondern das Portemonnaie. Während die Immobilienpreise nach dem Einbruch nur noch leicht anzogen, sind die Haushaltseinkommen deutlich gewachsen. Wenn die Löhne schneller steigen als die Immobilienpreise, verbessert sich die Erschwinglichkeit ganz von selbst, auch ohne dass die Preise nachgeben. Genau dieser Effekt ist 2025 erstmals seit der Zinswende eingetreten.
Sichtbar wird das an der Zahl der bezahlbaren Regionen: In inzwischen 160 Kreisen reichen weniger als 15 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens, um die laufende Finanzierung einer 70-Quadratmeter-Wohnung zu stemmen. 2024 waren es erst 130. Umgekehrt ist der Kreis der besonders belasteten Regionen geschrumpft: Nur noch in 38 statt zuvor 56 Regionen müssen Käufer mindestens ein Viertel ihres Einkommens einplanen.
Das Ruhrgebiet: kaufen fast so günstig wie mieten
Für uns als Makler mitten im Revier ist das der spannendste Teil der Auswertung. Bundesweit ist Kaufen in 59 Regionen rechnerisch günstiger als Mieten, angeführt vom Saale-Orla-Kreis in Thüringen. Doch anders als man denkt, sind es nicht nur ostdeutsche Landkreise: Auch mehrere Ruhrgebietsstädte liegen dicht an der sogenannten Kaufparität, dem Punkt, an dem die monatliche Finanzierungsrate der vergleichbaren Miete entspricht.
| Stadt | Kaufen gegenüber Mieten |
|---|---|
| Gelsenkirchen | rund 0,2 % günstiger als Miete |
| Mönchengladbach | nur 0,6 % Aufschlag |
| Duisburg | nur 0,9 % Aufschlag |
Zum Vergleich: In den großen Metropolen läuft die Schere weit auseinander. In Hamburg zahlt man beim Kauf gegenüber der Miete rund 16,9 Prozentpunkte mehr, in Berlin 15. Wer im Revier eine solide Bestandsimmobilie kauft, bekommt also ein Verhältnis von Rate zu Miete geboten, von dem man in München oder Hamburg nur träumen kann.
Wo Wohnen am teuersten ist
Die Bandbreite in Deutschland ist enorm. Am oberen Ende steht der Landkreis Nordfriesland mit den Inseln Sylt, Föhr und Amrum: Dort verschlingt die Finanzierung einer 70-Quadratmeter-Wohnung im Schnitt 45,7 Prozent des Haushaltseinkommens. Es folgen München (rund 41 Prozent), Berlin (39,5) und Hamburg (37,8). Wer dagegen im Ruhrgebiet kauft, bewegt sich in einer völlig anderen Liga, mit einer Belastung, die für viele Haushalte tatsächlich tragbar ist.
Was das für Eigentümer im Ruhrgebiet bedeutet
Für Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken, ist das ein günstiges Umfeld: Je mehr Haushalte sich eine Rate leisten können, desto größer der Kreis möglicher Käufer, gerade in bezahlbaren Lagen wie hier. Das ersetzt aber keine ehrliche Einschätzung Ihrer konkreten Immobilie. Ob Ihr Haus oder Ihre Wohnung von diesem Rückenwind profitiert, hängt von Lage, Zustand und Zuschnitt ab, und genau das schauen wir uns persönlich vor Ort an.
Die Rechengrundlage, kurz erklärt
Damit die Zahlen einzuordnen sind: Der Wohnatlas rechnet mit einem Annuitätendarlehen über 80 Prozent des Kaufpreises (die restlichen 20 Prozent plus Nebenkosten als Eigenkapital), inklusive Grunderwerbsteuer und rund 2 Prozent Notar- und Grundbuchkosten. Angesetzt sind ein Kreditzins von 3,75 Prozent und eine anfängliche Tilgung von 2,42 Prozent. Ihre persönliche Rate kann je nach Eigenkapital, Bonität und Objekt spürbar abweichen.
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